Thị trường nhà ở giá rẻ thời kỳ kết thúc gói 30.000 tỷ

Sau thời kỳ đóng băng, thị trường địa ốc đã bước vào thời kỳ phục hồi nhờ sự hỗ trợ của gói 30.000 tỷ đồng. Mặc dù quy mô vẫn còn khiêm tốn nhưng với lãi suất ưu đãi 5%, nó đã phần nào tạo bệ đỡ cho thị trường, củng cố niềm tin cho người mua và các nhà phát triển dự án.

chiu-lai-suat
Gói 30.000 tỷ cũng có lãi suất đi kèm.

gói hỗ trợ dành cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, do đó, khi thời gian giải ngân của gói 30.000 tỷ bắt đầu đến đoạn kết thì dường như phân khúc nhà ở này cũng vào giai đoạn đuối sức. Theo báo cáo của CBRE, kể từ đầu năm 2016, nguồn cũng phân khúc nhà giá rẻ tụt giảm mạnh mẽ. Đặc biệt tại TPHCM, khi lượng cung đang sát mức gần 4.000 căn vào quý 4/2015 thì bỗng giảm mạnh còn 2.000 căn vào quý 1/2016. Tại Hà Nội, nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ cũng giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2016.

Nguồn cung giảm kéo theo lượng giao dịch căn hộ cũng giảm mạnh. Điều này cho thấy, gói 30.000 tỷ hết hạn đã có tác động mạnh mẽ đến toàn bộ tâm lý của thị trường. Tại TPHCM lượng giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ giảm xuống còn một nửa so với cách đây nửa năm. Để xoay sở trong tình trạng này, một số chủ đầu tư đang xem xét lại chính sách phát triển, một số dường như đang giãn tiến độ dự án, tìm nguồn vốn hợp lý để hỗ trợ người mua nhà, số còn lại chờ diễn biến vào cuối năm nay và quý I đầu năm sau để đánh giá lại nhu cầu và xu thế của thị trường.

monitor_monitorbat-dong-san
Người thu nhập thấp lựa chọn mua căn hộ chung cư.

Trong bối cảnh gói 30.000 tỷ đã đóng lại nhưng những gói hỗ trợ khác vẫn chỉ nằm trong kế hoạch thì người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi. Điều này vô hình chung cũng gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS trong quá trình lên kế hoạch triển khai dự án. Đối với nhà ở xã hội chủ đầu tư gặp vô vàn khó khăn khi không còn sự giúp sức từ gói 30.000 tỷ đồng của nhà nước. Những người mua nhà ở xã hội là những khách hàng có thu nhập thấp, nhiều khi còn không đủ mức thu nhập yêu cầu tối thiểu của ngân hàng. Chính vì vậy, khi gói ưu đãi lãi suất không còn thì cơ hội sở hữu căn nhà của họ dần trở thành cánh cửa hẹp. Một chuyên gia BĐS nêu ý kiến, chính phủ nên có quan điểm rõ ràng và cho thời gian cụ thể về gói hỗ trợ tiếp theo, nếu không có thì cũng nên thông báo rộng rãi để tránh tình trạng mập mờ khiến cả người mua nhà và doanh nghiệp gặp khó.

Cơ hội mua nhà ở giá rẻ sau khi gói 30.000 tỷ kết thúc

Vừa qua, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cơ bản đã “khép” cửa trong khi nhu cầu mua nhà ở giá rẻ vẫn tăng lên hàng nghìn căn mỗi năm. Vậy liệu còn cơ hội nào dành cho người thu nhập thấp và cực thấp được sở hữu căn nhà mơ ước của mình.

Mặc dù đã triển khai gói hỗ trợ này được gần 3 năm nhưng có rất nhiều người thu nhập trung bình không kịp hoàn thành thủ tục để được vay ưu đãi. Một vị Giám đốc ngân hàng BIDV cũng xác nhận, đến nay vẫn còn nhiều người dân liên lạc hoặc đến tận nơi để hỏi về gói tín dụng này.

khach-hang-lua-chon-can-ho-chung-cu-ha-noi_xkwd-jpg
Khách hàng lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Vào cuối năm 2015, một cuộc điều tra, khảo sát, thống kê và tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được thực hiện bởi Viện nghiên cứu phát triển TP HCM. Dựa trên kết quả này, TP HCM sẽ xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở phân khúc này trong giai đoạn 2016 – 2020. Dù kết quả khảo sát chưa được công bố chính thức, nhưng theo lãnh đạo viện khẳng định, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vẫn tiếp tục tăng cao, trong khi đó, nguồn cung đang chửng lại, hiện thấp hơn so với nhu cầu thực tế, do đó nhà ở phân khúc này luôn trong tình trạng khan hiếm.

Một chuyên gia kinh tế cũng khẳng định, nhu cầu nhà ở là cực kỳ lớn, hàng năm nhu cầu này lại tăng lên đến hàng nghìn căn khi có trên 95% những người trẻ hiện nay chưa có nhà và phải thuê nhà trọ.

Theo báo cáo của Công ty tư vấn CBRE trong quý I/2016, thị trường tại Hà Nội giao dịch sôi động nhưng chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp (chiếm 48%), trung cấp (chiếm 36%), nhà giá rẻ chỉ 16%. Nguyên nhân chính được cho là do tâm lý e ngại của người dân khi gói vay 30.000 tỷ đồng kết thúc. Đối với những người thu nhập thấp, việc vay thương mại là quá khó khăn khi không thể trả được nợ do lãi suất cao nên họ đã không còn hi vọng gì.

dkra-can-ho-xanh-diamondlotus-tong-quan-1468978574919
Căn hộ xanh Diamond Lotus – Thuộc phân khúc thị trường cao cấp.

Hiện nay, tại Hà Nội và TP.HCM, nhà giá rẻ với giá dưới 1 tỷ đồng/căn luôn trong tình trạng khan hiếm. Các chính sách áp dụng cho nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ thuộc diện vay gói tín dụng 30.000 tỷ cũng không còn, ngoại trừ một số dự án còn lại một số căn trước đó vẫn thuộc diện được vay 30.000 tỷ nhưng giao sau 1/6.

Một lãnh đạo của NHNN cho biết, Ngân hàng Chính sách xã hội đã được giao đảm bảo cho người dân vay mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100 của Chính phủ và Thông tư 25 của NHNN. Theo thông tư này, lãi suất cho vay không vượt quá 50% lãi suất liên ngân hàng, do đó chỉ 5-6% / năm.

Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và các nhân tố gây bất ổn

Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có báo cáo đánh giá thị trường nhà đất 9 tháng đầu năm kèm theo thông điệp cảnh báo đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn nhiều nhân tố bất ổn.

Lệch pha cung cầu

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, trong 9 tháng đầu năm 2016 đã có 47 dự án bắt đầu mở bán để huy động vốn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn; thiếu nhà ở thương mại giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp

9 tháng qua, thị trường tiếp tục có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

d10bat-dong-san-tphcm-ndh
Bất động sản cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh.

Tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu

Tăng trưởng tín dụng TP HCM đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 8,7 – 9,9%, lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 – 0,4%, Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (trong khi chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%).

Thiếu chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thu nhập thấp

Tháng 1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động. Đến nay đã giải ngân được 28.344 tỷ đồng, đạt 86,3%. Riêng tại TP HCM, gói tín dụng ưu đãi này đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, 10.525 cá nhân, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng và 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội. Gói 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở.

goldenmansion-orchardgarden-parkview
Dự án BĐS tăng trưởng kéo theo sự phát triển của thành phố.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng 4 nhân tố tiềm ẩn rủi ro trên, có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản cuối năm với nhiều cơ hội và nguy cơ tiềm ẩn

Thị trường BĐS vào giai đoạn cuối năm sẽ có rất nhiều động lực để tăng trưởng mạnh, nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn không ít nguy cơ. Trước hết, ở phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung cuối năm được dự báo sẽ rất dồi dào, đến từ cả các nguồn cung cũ và những dự án mới, trong khi nhu cầu của người mua vẫn giữ ổn định.

bds
Người dân lên kế hoạch mua nhà, mua căn hộ.

Theo nhận định của sàn bất động sản Rồng bay, cuối năm 2016 thị trường BĐS sẽ hình thành 2 xu hướng. Đối với BĐS phân khúc trung bình và thấp sẽ có cơ hội tăng trưởng và giá nhà có thể tăng từ 3-5%. Tuy nhiên phân khúc cao cấp thì giá sẽ có xu hướng giảm bởi nguồn hàng được bung ra khá nhiều. Tuy nhiên với 2 điều luật mới được ban hành, thị trường BĐS giai đoạn cuối năm 2016 và năm 2017 có thể sẽ đón nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ đến từ người nước ngoài và Việt kiều.

Trong khi đó, với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường vẫn sẽ sôi động ít nhất đến hết năm, thậm chí đến 2017. Đà Nẵng vẫn là tâm điểm khi rất nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào một sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS thành phố này, các doanh nghiệp lớn ồ ạt nhảy vào tạo nên những dự án bất động sản, các công trình khách sạn, khu nghỉ dưỡng đang mọc lên như nấm sau mưa chuẩn bị cho APEC 2017 sắp được tổ chức tại đây. Bên cạnh Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng đang nổi lên với sự gia nhập của hàng loạt ông lớn tên tuổi trong ngành BĐS. Đến giờ có thể khẳng định năm 2016 là năm của BĐS nghỉ dưỡng và BĐS biển. Và xu hướng này sẽ vẫn tiếp tục trong năm 2017.

bds-da-nang
Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang là tâm điểm của thị trường.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tiềm ẩn những nguy cơ, đặc biệt có thể thấy ngay từ cuối năm 2016 đã có nhiều dấu hiệu chững lại của thị trường BĐS, khi nguồn cung tăng cao cả từ các dự án cũ và mới. Như tại thị trường Hà Nội, cuối năm 2016 sẽ có nghìn căn hộ của rất nhiều dự án chung cư mới được chào bán, trong khi đó, sức mua chỉ có dấu hiệu tăng nhẹ.

Mặc dù vậy, sức tăng trưởng giao dịch trên thị trường BĐS sẽ còn phụ thuộc khá lớn vào động thái của các ngân hàng. Nếu các ngân hàng có xu hướng giảm lãi suất vay sẽ tác động tốt đến tâm lý khách hàng trong việc chọn mua nhà, kích cầu vào thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS, tránh được nguy cơ bị chững lại.

Về tổng thể, thị trường BĐS cuối năm 2016 và đầu năm 2017 được Rồng bay đánh giá sẽ vẫn giữ sự ổn định tương đối. Nếu trong thời gian tới, nhà nước đưa ra thêm các chính sách mới hỗ trợ người dân mua nhà thì sẽ kích thích thị trường BĐS tăng trưởng mạnh mẽ hơn. Nhưng đây cũng là thời điểm thích hợp cho những nhà đầu tư, khi có thể lựa chọn trong một nguồn hàng dồi dào, giá ổn định và nhận được nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư.